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威尼斯人开户送体验金:开车下一站即将聚焦中国房地产市场 宏观视野

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来源:未知 作者:admin 发布时间:2017-11-15 20:53
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  2016年,一二线城市房价在“去库存”的背景下涨幅惊人,房地产市场全年成交规模创历史新高,50个代表城市全年月均成交约3710万平方米,同比增长超两成,绝对量为历史同期最高水平。前三季度涨幅明显,全国商品房新开工面积为13.74亿平方米,同比增长8.1%;商品房实现销售面积12.03亿平方米,同比增长26.8%,土地购置面积17847万平方米,同比下降5.5%,土地购置均价4009元/平方米,同比上涨23.5%;70个大中城市中,10月份有65个城市同比保持上涨,涨幅超过10%的达22个,有50个城市连续8个月保持上涨。

  房价的过快上涨,已经逐渐从热点城市蔓延到二三线年开始全国各地纷纷出台限购限贷政策,房地产市场整顿行动在全国各地轰轰烈烈地开展。2016年全年关于房地产政策的变化趋势为:1-2月政策宽松,3-9月逐渐收紧,10-12月集中收紧。2017年,房地产政策仍然维持收紧状态,限购限贷成各地政府规范房地产市场的主要手段。

  房地产市场是一个综合而复杂的宏观经济问题,影响房价的因素包括土地、人口、资源、货币等。本文试图从供给与需求两个维度,梳理房地产市场逻辑。供给侧,主要指土地配置,以及城市公共资源的结构分布,我们认为土地出让面积必须与城市公共资源,例如小学、三甲医院、图书馆等的分布结合起来,才能算是真正的有效供给。需求侧看来,中央经济工作会议提出“房子是用来住的,不是用来炒的”,反映的也就是人口结构问题和货币问题。“用来住的”,居住需求,人口净流入是我们主要考察的指标;“用来炒的”,货币需求,涉及到货币供应量、利率、社会融资、杠杆等一系列相关指标。

  从供需两侧梳理房地产相关逻辑,有利于建立适应我国国情、符合市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又努力实现住有所居,让房地产市场更加健康稳定的发展。以下是本文的思路梳理:

  住房需求都与城市的人口绝对数量息息相关,一二线城市的巨大涨幅与其人口流入密不可分,而在城市流动人口中,部分人群的流入将直接拉动购房需求。

  其一,是小学生人口数量,细心观察城市在校小学生人口增速与所在城市房价涨速,将会发现趋势惊人地拟合。深圳、厦门小学生入学数量增速为8%,北京为7%,南京、郑州、长沙高达5%,而这几个城市也恰是2016年房价涨幅最高的几个城市。反过来,南昌、呼和浩特、西宁等地小学生增速为负,房价也保持相对平稳。

  其二,是大学生人数,大学毕业后留在大学所在城市就业的现象非常普遍,大学生成了城市人口迁移的主力部队,这部分人对住房具有刚需,将进一步推动房价上涨。

  这两个指标有一个共同点,那就是,我们认为影响房价的关键人口因素,是人口迁移,而不是人口流动。

  首先需要明确一点,房地产本身就是一种具有投资价值的资产,尤其是稀缺地段,不然也不会有“市场”一说。但是,一个完备的市场会有各种各样的投资标的,风险与收益并存,高风险高收益,低风险低收益。然而中国一二线城市的房地产市场却稳升不降,风险小而收益高。这是不符合经济规律的。刚需固然是促使房地产价格上涨的因素,但更大一部分需求来自投资。

  由上图可见,从2013年末到2016年末,每年M2以12%左右的幅度上涨;M1在2016年同比增长超过20%。截止2017年2月,M2总量达到158.29万亿元,是2016年GDP的2倍多。这么多钱去哪里?2008年推出四万亿,2009年“水”灌到了和楼市,翻倍,楼市同比上涨30%;2010年房地产限购,2010-2012年“水”灌到了工业原料和民生领域,一度通胀猛于虎,2011年通胀同比增长5.3%。2014年国家松动楼市调控,资金再次进入楼市和,但自从2015年6月雪崩,大量资金集中涌入楼市,从而造成了持续至今的房价上涨。“水”往哪灌,钱往哪儿跑,哪儿的资产价格就要上涨。再加上限购等调控政策,房地产成为了只能进不敢出的货币蓄水池。在房地产价格永远上涨的资产荒情况下,没有其他投资渠道,有产者是不敢承担卖房带来的机会成本的,只有靠不断炒房获取收益。

  我国是一个土地资源稀缺的国家。第二次全国土地调查数据显示,2009年我国耕地面积为13538.5公顷,人均占有量仅0.1公顷,不足世界平均水平的一半。据研究显示,中国城市人均用地仅155平方米,不仅远低于发达国家水平,甚至也低于许多发展中国家水平。

  2016年,中国指数研究院监测的300个城市共成交土地2.28万宗,同比减少8%;成交面积约8.59亿平方米,同比减少3%。其中,住宅(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)用地6377宗,同比减少6%,成交面积约2.8亿平方米,同比减少3%。300个城市的土地出让金约2.9万亿元,同比增加31%。住宅用地出让金占比增加约6个百分点,达78%,商用办公类及工业用地合计占比22%。二线个土地出让金同比倍增;一线城市供应与成交双双走低,仅深圳出让金高于2015年,北京、广州跌至历史同期低位。

  数据显示,16年全国300个城市土地供求总量小幅下降,整体分化趋势不改,重点城市成交热度攀升带动地价及溢价率上扬,出让金总额较去年增加三成。一季度受年初淡季及春节假期影响,供需各项指标均处低位;二、三季度热点城市发力,在一线城市供地有限、成交回落的情况下,二线重点城市成为房企竞逐热点,土地市场持续高热,地价与出让金涨幅较显著;四季度以来,多地发布楼市及土拍新政稳定市场,加之年末供地放量,重点城市由火热趋向理性,出让金同比涨幅收窄。

  2016年总体看来,土地供应总量小幅下降,一线城市土地市场热度有所降低,二线城市一度热度攀升,在“因城施策”的调控政策影响下,第四季度市场整体走势趋稳。2017年,我国将调整土地供应政策,差别化供地将成为政策重点方向。一方面,落实调控、确保平稳将是房地产市场的主旋律,热点城市将继续增加住宅用地供应,部分需求或将外溢至周边城市;另一方面,房地产市场分化将持续,三、四线城市“去库存”之路任重而道远。

  目前,我国的城市建设用地资源相对短缺,但配置效率一直不高,主要的表现是工业用地过度供给,并由此导致住宅和商业用地供给受限,推动房地产价格上升。虽然工业用地供给在吸引制造业投资,促进地方经济增长中具有重要作用。但因地方政府竞争导致的过度工业用地供给在助推制造业产能过剩的同时,还会对居住用地供给产生挤压效应,推动房地产价格上升。

  1994年,分税制改革在中国拉开了序幕。正是由于分税制改革,中央政府与地方政府在土地调控政策上的博弈越来越激烈。2015年,中央共批准建设用地39.48万公顷,同比下降2.2%,其中,批准占用耕地15.94万公顷。批准单独选址建设用地15.36万公顷,同比增长8.9%;批准城镇村建设用地24.12万公顷,同比下降8.2%(数据来源于国土资源公报)。

  但我国现行的制度安排中,土地出让金收入大部分归地方政府享有,有些地方甚至占到财政收入的40%~60%,因此政府可由增加土地出让数量以提高财政收入。在用地配置目标方面,中央政府具有多重目标,总的来说主要有三方面:保护耕地从而保证粮食安全;在促进社会稳定的同时维护农民的利益;适当扩大建设用地面积最终确保经济的稳定增长。在地方层面,城市建设用地配置的目标就相对单一,那就是最大限度地为推动地方经济发展提供资源。中央与地方政府的目标之间有相一致的地方,也存在着些许矛盾。

  学耿强教授,对经济的原创评论,经济政策解读,经济周期趋势判断,新闻评点,原创的行业分析。


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